אופן חלוקת מסלולי משכנתאות והלוואות |
לרבים מאתנו משכנתא היא ההשקעה הגדולה ביותר שנעשה במהלך חיינו. מרבית המשכנתאות הניתנות היום על ידי הבנקים למשכנתאות ניתנות לתקופות ארוכות מה שעשוי להקשות על מוסר התשלומים העתידי ועל עליית רמת האי וודאות בתשלום החזר המשכנתא.
קיימים כיום מסלולים רבים המוצעים על ידי הבנקים השונים, לא בכל בנק קיימים אותם המסלולים אם כי מרביתם זהים באופן חישובם.
במאמר זה אתייחס לפאן הכלכלי מימוני של מסלולי המשכנתא.
ראשית, נפתח בהגדרות:
יש להבדיל בין עשרות המסלולים המוצעים לבין אופי החישוב שלהם. כל המסלולים מחושבים על פי לוחות סילוקין. קיימים כיום שלושה לוחות סילוקין כפי שיובאו להלן:
1. לוח סילוקין שפיצר:
שיטת החזר זו היא מהמצויות ביותר. על פי שיטה זו, התשלום החודשי המשולם לבנק הוא קבוע בעוד התשלום על חשבון קרן וריבית משתנים לאורך תקופת ההחזר.
טעות נפוצה במקומותינו גורסת כי בשנים הראשונות משולמת רק או בעיקר הריבית. נמחיש זאת באמצעות הדוגמא הבאה:
סכום של 300,000 ₪ שנלקח בריבית של 5% ולתקופות שונות התשלום הראשון יהיה מורכב
לתקופה של 20 שנים: התשלום החודשי יעמוד על 1979 ₪ כאשר על חשבון הקרן ישולם 729 ₪ מתוכם וע"ח הריבית 1250 ₪.
|
|
|
|
לתקופה של 15 שנה: התשלום החודשי יעמוד על 2,372 ₪ מתוכו 1,122 על חשבון הקרן ן- 1,250 על חשבון הריבית.
לתקופה של 10 שנים: התשלום החודשי יעמוד על 3,181 ₪. על חשבון הקרן ישולם 1,931 ₪ ו- 1,250 ₪ על חשבון הריבית.
נראה איפה, כי ככל שהתקופה ארוכה יותר התשלום על חשבון הריבית מסך התשלום החודשי יקטן.
2. לוח סילוקין קרן שווה (קרן יורדת)
על פי שיטת החישוב בלוח סילוקין קרן שווה התשלום ע"ח הקרן כל חודש יהיה זהה בעוד סך התשלום לבנק ישתנה כאשר התשלום יתחיל מהחזר גבוה וירד עם השנים.
3. לוח סילוקין בוליט (גרייס)
בשיטת הגרייס לא נשלם כלל את התשלום על חשבון הקרן אלה נשלם רק את השלום ע"ח הריבית כאשר לאחר תקופה נתונה נחזיר את סכום ההלוואה שנלקחה.
על כל אחד משלושת הלוחות אפשר לבנות מסלול משכנתא. על הלוחות "מלבישים" את מרכיבי ההלוואה שיוצרים גם את מרכיב הסיכון (סיכון = עליית החזר החודשי).
ישנם סיכונים רבים המולבשים על לוחות הסילוקין. אביא את המרכזיים שבהם:
1. סיכון הצמדה- עליית מדד מחירים לצרכן.
2. סיכון עליית פריים.
3. סיכון שינוי שע"ח (דולר, יין, יורו).
4. סיכון ריבת משתנה.
רעיון המאמר הוא להבין את מרכיבי הסיכון ולהביא כלים לגידור הסיכונים אשר ישמשו את ציבור נוטלי ההלוואות. הלוואה שתילקח נכונה מבחינה כלכלית תקטין משמעותית את הוצאות המשפחה על המשכנתא.
גידור סיכונים משמעו להבין איך נגרם כל מרכיב סיכון ואיך בעזרת כלים העומדים לרשותנו נוכל לנטרלו.
לשם הבנת אופן הגידור נתחיל עם סקירה מאקרו כלכלית קצרה.
ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל המוכרזת על ידי נגיד בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5% בבוא הנגיד לקבוע את הריבית עומדים לפניו מכלול נתונים מוניטריים- כלכליים בהם: כמות הכסף במשק, פערי ריביות בין ישראל לגושי המדינות הגדולות (יורו, דולר), ציפיות של משקיעים, צריכה פרטית ועליית מדד המחירים לאורך זמן (אינפלציה).
ישנם עוד כמה פרמטרים אך לא כאן המקום לסקרם.
החלטה על ריבת הפריים מושפעת, אם כן, בין השאר, ממדד המחירים לצרכן. ככל שהשינוי במדד בין חודש לחודש יהיה גדול יותר ריבת הפריים תעלה חזק יותר על מנת למנוע אינפלציה גבוהה במשק.
מצד גובה ריבית הפריים משפיעה על מדד המחירים לצרכן. ככל שהריבית תהיה גבוהה יותר, כספים רבים יותר יועברו לחיסכון על חשבון הצריכה הפרטית (שכן אנשים ירצו ליהנות מריבית גבוהה) הקטנת הצריכה הפרטית תקטין את שיעור עליית מדד המחירים.
נובע אם כן, כי ריבית הפריים משפיע ומושפעת ממדד המחירים לצרכן ומדד המחירים לצרכן משפיע ומושפע מריבית הפריים.
נתון נוסף שיש להביא בחשבון:
התשלום על פי לוחות הסילוקין מורכב מסכום ההלוואה, משך זמן ההלוואה והריבית. ריבית הפריים הינה הריבית שנכנסת לתוך נוסחת לוחות הסילוקין וקובעת למעשה את ההחזר החודשי בעוד שבהלוואה צמודה למדד נלקח מדד המחירים ו"מולבש" על התוצאה.
הבנת ההשפעות ההדדיות כמו גם אופן חישוב בין המסלולים תתרום לנו רבות בבואנו לגדר סיכונים ולחלק נכון את מסלולי המשכנתא.
סיכום:
מחקרים רבים עסקו בסוגיה המוניטרית של השפעת המשתנים. מן המחקרים עולה כי הגידור האפקטיבי ביותר במסלולים צמוד ריבית ופריים הינו חלוקה על פי טווח השנים.
על פי הממצאים עד ל10-12 שנים יש לקחת ריבית קבועה צמודת מדד ולתקופות ארוכות יותר יש לקחת מסלול פריים.
-------------------------------------------
מקור המאמר: http://www.Reader.Co.il מאת: אילון ליאור
אודות הכותב:
הכותב הינו בעל תואר שני בכלכלה, בעל ניסיון רב בתחום גידורי הסיכון בשוק ההון ובמשכנתאות.
מבעליה של חברת מת"ן, חברה לבדיקת חשבונות חח"ד ומשכנתאות רטרואקטיבית והתמודדות לקוח מול הבנק.
www.matancrop.com
|
מאמרים נוספים בסדרה: מידע כללי בנושא ביטוח משכנתא
|
|
|
